Quinta Libramiento
Allende–Cadereyta
Un análisis profesional para una decisión informada.
Ver ubicación ↗Una referencia clara para decidir.
El análisis compara la propiedad con ofertas de quintas campestres y referencias de terreno en Allende y sus alrededores. Los precios corresponden a publicaciones, no necesariamente a operaciones cerradas.
Estrategia balanceada propuesta en el ACM.
El precio esperado por el propietario no fue proporcionado.
Estimación indicativa basada en ofertas publicadas. No constituye avalúo certificado ni predicción de precio de cierre.
Quinta Libramiento Allende–Cadereyta
Una quinta campestre con jardín amplio, casa habitación y áreas sociales exteriores, ubicada en Los Sabinos de Arriba, Allende, Nuevo León.
Enrique Cavazos s/n
Segunda curva, poste núm. 109 · Los Sabinos de Arriba · C.P. 67353
Abrir Google Maps ↗Elementos destacados
Espacios destinados a convivencia familiar y recreativa.
También se reporta fosa séptica.
Bomba para extraer agua de la noria y bomba de presión, según propietario.
Referencias seleccionadas.
La selección prioriza quintas campestres con terreno similar en Allende. Los pesos reflejan utilidad analítica relativa, no probabilidades de venta ni coeficientes estadísticos calibrados. No se proporcionaron URLs ni fotografías verificables de las publicaciones comparables.
Quinta Los Sabinos
Peso 90/100Zona: Los Sabinos, Allende.
Observación: Terreno casi idéntico al sujeto; reporta palapa, bodega, jardín, dos baños completos y medio baño. Construcción no informada.
Publicación: N/D · Fotografía: N/D
Quinta cerca del Río Ramos
Peso 70/100Zona: Referencia cercana al Río Ramos.
Observación: Quinta equipada, con terreno y construcción menores a los declarados para el sujeto.
Publicación: N/D · Fotografía: N/D
Quinta Loma Prieta
Peso 65/100Zona: Loma Prieta.
Observación: Terreno cercano en tamaño; distinta zona y presencia de alberca, por lo que no es equivalente directo.
Publicación: N/D · Fotografía: N/D
Quinta Los Sabinos · 2,500 m²
Peso 75/100Zona: Los Sabinos.
Observación: Superficie de terreno similar, con palapa, alberca y loft; configuración distinta a la del sujeto.
Publicación: N/D · Fotografía: N/D
Quinta Colinas del Vergel
Peso 35/100Observación: Equipamiento y amenidades superiores; se utiliza como referencia premium, no como comparable directo.
Publicación: N/D · Fotografía: N/D
Quinta San Eugenio
Peso 15/100Observación: Construcción, acabados y capacidad de alojamiento de otro segmento; no debe dirigir la estimación del sujeto.
Publicación: N/D · Fotografía: N/D
Quinta Villas de Allende
Peso 25/100Observación: Se reportan alberca, paneles solares, pozo y acabados especiales; producto superior.
Publicación: N/D · Fotografía: N/D
Terreno Nuevo Periférico, Allende
Peso 30/100Observación: Referencia auxiliar de terreno; no incluye construcción residencial en la comparación.
Publicación: N/D · Fotografía: N/D
La depuración de duplicados es provisional. La base original contiene 30 registros de oferta; no se ha confirmado el número definitivo de propiedades físicas independientes. Los pesos de la tabla son los valores reportados en el análisis previo.
Lo que indican las ofertas.
Las quintas con terrenos cercanos al tamaño del sujeto muestran ofertas entre $4.5 y $6.0 millones en la pequeña muestra seleccionada. Las diferencias reflejan construcción, equipamiento, ubicación y amenidades.
Registros de oferta en la base anterior.
No representa el mínimo y máximo de toda la base.
Faltan URLs, fotos y datos identificadores para confirmar duplicados.
Precios de oferta observados
| Referencia | Precio publicado | Terreno | Construcción | Precio / m² de terreno | Precio / m² de construcción |
|---|---|---|---|---|---|
| Quinta Los Sabinos | $5,800,000 | 2,452 m² | N/D | $2,365 | N/D |
| Quinta cerca del Río Ramos | $4,500,000 | 2,006 m² | 140 m² | $2,243 | $32,143 |
| Quinta Loma Prieta | $4,500,000 | 2,375 m² | 120 m² | $1,895 | $37,500 |
| Quinta Los Sabinos · 2,500 m² | $5,999,000 | 2,500 m² | 130 m² | $2,400 | $46,146 |
Los valores por m² de construcción dividen el precio total de la propiedad entre la construcción reportada e incluyen implícitamente terreno y amenidades. No representan el costo unitario de edificación. Las cifras se reproducen del análisis previo.
Ajustes comparativos
| Factor | Observación | Implicación | Ajuste monetario |
|---|---|---|---|
| Ubicación | Los Sabinos de Arriba frente a Los Sabinos | Potencialmente comparable; ubicación exacta pendiente | N/D |
| Terreno | 2,457 m² frente a 2,452 m² | Diferencia mínima | No materializable con precisión |
| Construcción | Sujeto: 300 m²; comparable: N/D | Comparación incompleta | N/D |
| Conservación | Sujeto declarado bien conservado; comparable: N/D | Requiere inspección | N/D |
| Alberca | Sujeto: no; comparable primario: N/D | Equivalencia no confirmada | N/D |
| Frente | Sujeto: 78 m declarados; comparable: N/D | Ventaja funcional potencial, pendiente de verificar | N/D |
Una estrategia con opciones.
Los escenarios ayudan a posicionar la propiedad de acuerdo con la estrategia de salida. Son propuestas comerciales derivadas del análisis, no precios de cierre observados.
Agresiva
Competir por precio y buscar generar visitas.
Balanceada
Próxima a la referencia primaria, con espacio moderado para negociar.
Aspiracional
Explorar el extremo superior; requiere demostrar las ventajas de la propiedad.
Simulación de honorarios profesionales
Simula el precio de venta
Mueve el control para consultar honorarios, IVA y dedicación profesional estimada. El simulador es ilustrativo y no modifica la recomendación del ACM.
20 horas por cada $1,000,000 MXN117.8 horas
La dedicación profesional estimada no es tiempo para vender, garantía de venta ni plazo de comercialización.
Horizontes de comercialización
Evaluar respuesta inicial
Registrar consultas, visitas y ofertas. La demanda esperada no se ha cuantificado.
Revisar posicionamiento
Mantener o revisar la estrategia con base en indicadores comerciales observados.
Reposicionar si procede
Considerar ajustes de precio o presentación solo si la respuesta del mercado lo justifica.
Los escenarios son estimaciones basadas en la información disponible al momento del análisis y no constituyen una garantía de venta. No se asignan probabilidades de cierre por horizonte debido a la falta de datos históricos de absorción y transacciones cerradas comparables.
Servicio de intermediación.
Un proceso estructurado para preparar, presentar y gestionar la comercialización de la propiedad con información clara y seguimiento profesional.
Metodología, trazabilidad y limitaciones.
La información se presenta de forma transparente para distinguir los datos declarados, las ofertas observadas y las conclusiones preliminares.
Metodología de comparación
Limitaciones de la muestra
Datos pendientes de verificación
Fuente de la propiedad sujeto
Precios de oferta frente a precios de cierre
Este documento es un análisis comparativo de mercado preliminar basado en la información disponible. No sustituye un avalúo comercial certificado, inspección física, dictamen estructural, revisión jurídica ni verificación registral.